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北京宣布:个人可以跟政府“股份制买房”、“共有产权”!发表日期:2017-8-4

关键词:楼市新政

8月3日晚上,北京公布“楼市新政”——《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》公开征集意见。

这是啥意思?其实很简单,所谓“共有产权”就是说,你可以跟政府“股份制买房”,占据一定“股份”。将来卖的时候,按照“股份”分享收益。

产权共有。那么使用权呢?“股份制”买房,使用权应该也是联合拥有,但是政府说了——让利!也就说,你跟政府“股份制买房”,可以独享“使用权”,对此政府不要求补偿。所以说,“共有产权住房”,比你私下跟朋友联合买房、共有产权,有明显的优势。


此外,共有产权住房还有如下要点:

1、怎么确定“股权”?共有产权住房的价格,跟同一地段同类房子相比,有显著的价格折让。这折让的部分,就算成是政府的“股份”(通过机构代持)。比如某地段商品房均价是1万元,政府提供的“共有产权”住房售价是7000元,你买了,就获得70%的产权;另外30%的产权归政府。

2、哪些家庭可以买?符合限购条件、且家庭成员名下均无住房的,每户可以买一套。单身购买,需要年满30岁。有房家庭离婚,夫妻无房的一方提出购买申请,需要离婚满3年。值得注意的是,北京明确规定,共有产权住房的30%要卖给符合限购条件的“没有北京户口”的家庭和个人。(还有很多细节可以自行查阅)

3、如何转让?买房超过5年,才能转让;转让的时候,可以按照市场价格转让你持有的“股权”;满5年的时候,你也可以按照市场价购买政府持有的“股权”,获得100%产权,换成“红本”,成为真正的商品房。

4、共有产权住房能出租吗?可以,按照股权分配租金,政府要拿走应得的。这一点,跟普通保障房不同。


问题来了:这是什么级别的“楼市新政”?是史无前例的创新吗?

首先告诉大家,“共有产权住房”早在2014年就已经出现在政府工作报告里,当时是这样说的:

针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

然后到了2014年4月,住建部宣布把北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市列为全国共有产权住房试点城市。

试点头衔拿到3年之后,此次北京出台了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》的征求意见稿。

共有产权住房如果普及,会不会影响大城市的房价?


我的看法是,影响大城市房价的关键因素有三个:

1、人口流入的速度和量;

2、房子的供应量;

3、人民币发钞速度;

对于房价的走势,有人概括为三句话“短期看货币政策,中期看土地供应,长期看人口增长”,其实也是这个意思。

“共有产权住房”、“政策性住房”、“租赁住房”、“商品房”和事实上存在的小产权房,将构成未来大城市住房的供应体系。如果平抑房价、房租,必须让上述所有类型的房子供应量大幅提升,超过人口增长速度,否则就无法解决问题。

说实话,对房价最有杀伤力的,还是集体土地直接入市,允许郊区的农民有组织地建设“小产权房”。但在目前情况下,国家不会允许,因为财政收入将大幅流失,只能有条件试点(控制规模、缴纳税费)。

此外,人民币的发钞速度也很重要。目前国家明确提出了“控制货币规模”,广义货币M2同比增速也下降为个位数,这有利于稳定房价。但我们的印钞速度(M2同比增速),仍然比财富真实增长速度(GDP增速)快40%(以前快50%)。在这种情况下,买房子有保值因素、有利可图,所以大家仍然会热衷于买房。

目前大城市人口增长仍然非常迅猛。比如深圳2011年末小学生人数为65.13万人,到了2016年增长为91.1万人,5年增长了40%(26万人)。如果按照小学生人数增长幅度推算,则深圳常住人口可能在5年里增长了700万人以上,远远超过官方的数据。

再比如郑州,过去5年小学生人数增长了30%,增量为19万人。按照这个比例推算,郑州过去5年常住人口增量可能高达270万人,也远远超过官方统计数据。

在中心城市人口“波涛汹涌地增长”情况下,平抑房价是非常困难的事情。政府虽然新招叠出,但最终的效果如何有待观察。